Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Pelelangan Menurut UUHT No. 4 Tahun 1996

Unsur pokok dari Hak Tanggungan (vide Pasal 1 ayat 1 UUHT No. 1 Tahun 1996) adalah:

1. Hak Jaminan untuk pelunasan utang;
2. Objek Hak Tanggungan adalah Hak atas Tanah sesuai UUPA;
3. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas (hak atas) tanahnya saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda2 lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu;
4. Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu;
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan (droit de preference) kepada kreditor tertentu terhadap kreditor2 lainnya.

Dari unsur pokok yang pertama dapat kita ketahui bahwa Hak Tanggungan bertujuan untuk menjamin utang yang diberikan pemegang Hak Tanggungan kepada debitor.
Dengan demikian, apabila debitor cidera janji maka (hak atas) tanah yang dibebani dengan Hak Tanggungan itu berhak dijual oleh pemegang Hak Tanggungan tanpa perlu meminta persetujuan dari pemberi Hak Tanggungan dan pemberi Hak Tanggungan tidak dapat menyatakan keberatan atas penjualan tersebut.

Agar pelaksanaan penjualan itu dapat dilakukan secara adil dan terbuka (asas keadilan dan asas transparansi), UUHT mengharuskan agar penjualan itu dilakukan melalui pelelangan (penjualan di muka umum) menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. Demikian ditentukan oleh Pasal 20 ayat (1) UUHT, yang berbunyi:

Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:
a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2),
obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor lainnya.

Pemegang Hak Tanggungan pertama tidak perlu meminta persetujuan terlebih dahulu dari pemberi Hak Tanggungan dan tidak perlu pula meminta penetapan Ketua Pengadilan Negeri setempat untuk melaksanakan eksekusi tsb. Cukup apabila pemegang Hak Tanggungan pertama itu mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Lelang Negara (Kantor Pemerintah tempat kedudukan Pejabat Lelang Negara) setempat untuk pelaksanaan pelelangan umum dalam rangka eksekusi objek Hak Tanggungan tersebut.

Karena kewenangan pemegang Hak Tanggungan pertama itu merupakan kewenangan yang diberikan oleh undang-undang (dipunyai demi hukum), maka Kepala Kantor Lelang Negara menghormati dan mematuhi kewenangan tersebut dengan cara melaksanakan pelelangan sesuai dengan ketentuan2 yang berlaku.

(source: Prof.DR.ST.Remy Sjahdeini,SH, Hak Tanggungan, (Bandung: Penerbit Alumni, 1999)